MAP雜志專訪方凱國際?大衛茂董事長許華鋒
小麥（MAP雜志）
能談談您的過往經歷嗎？是如何與商業地產結緣的？
許華鋒
我是鹽城人，大學畢業后來到南京求職，面試了44家企業，因沒有南京戶口等原因總是四處碰壁，后來機緣巧合的加入了中國人壽成為第9批員工。我當時很崇拜日本的保險女王柴田禾子，她創造了世界壽險銷售第一的業績，榮登吉尼斯世界紀錄，至今無人打破。她“陌生拜訪”的方法給了我很多的啟發，我學習她的專業精神和與人相處之道，這對我后來的職業發展大有裨益。
1年半以后，我回歸高校做了7年多的經濟學老師，正所謂“教學相長”，這段經歷使我的經濟學相關知識儲備得更為扎實。2003年，我讀完了南大MBA，孩子漸漸大了，內心也漸起波瀾，我總想著曾經的夢想，更不想固守一成不變、一眼望到盡頭的生活，于是我親手砸了自己的“鐵飯碗”，去到企業中蛻變、歷練，我加入了太平洋建設集團。這個團隊像一團火，強調激情、方向和戰略，那段時期，我在資本運作、財務法務和企業管理方面都受益良多。
2006年，因為家庭原因我要回南京，而同時我也對那個時期的新興事物——商業地產產生了極大的興趣，希望在這個基點上踐行我之前積累的專業與經驗，于是加入“商業地產的黃埔軍校”——金鷹國際集團，這仿佛是一種冥冥注定。我在金鷹供職的5年，負責資本運作、項目拓展、土地研判、前期規劃，那是金鷹歷史上最輝煌的時期，當時我們的市值，從50億元港幣上升到了500億元港幣，持有房產率達到了85%，稅后凈利潤達到了10%，而那個時期中國80%的百貨公司其稅后凈利潤低于2%，可以說當時的金鷹領跑全國，更讓我身體力行的懂得要注重專業性、嚴謹性。沒想，就這樣與商業地產結下了一世情緣。
小麥（MAP雜志）
能談談您對商業地產過去、現在和未來的理解嗎？
許華鋒
商業地產在過去的數十年中對于城市面貌、人們生活方式都產生了積極而深遠的影響，它曾經獲得的成績是有目共睹的。
如今，伴隨著受眾人膜拜、效仿的萬達模式開始向輕資產管理轉變之時，商業地產可謂亂象叢生。政府不再愿意通過引進商業品牌整體低價出讓土地，使得土地成本不斷增高；商業地產出現較嚴重的過?，F象，同質化問題突出；銷售型物業的去化率不高，周轉速度變慢，又面臨電子商務平臺的巨大沖擊，因而商業地產的發展顯得有些困頓乏力。
暢想未來，我認為市場會越發細分，危險與機遇并存。一、二線城市的核心CBD，擁有稀缺的地段與資源，只要定位規劃準確，前景依舊看好；三、四線城市的黃金地段仍然擁有不可替代性，但是三、四線城市的偏遠地段就會面臨更困難的境地。同時，我認為商業地產未來的發展想要破局，兩大條件必不可少。一是政府的頂層設計，應該將商業規劃融入到城市整體規劃發展中，進行資源有效合理的配置；二是開發商須越發遵守“游戲規則”，定位、規劃前置，真正做到差異化、體驗性，強調量體裁衣。
小麥（MAP雜志）
您是出于走樣的考慮走上了創業的道路？能介紹一下方凱國際?大衛茂嗎？它有怎樣的特質？
許華鋒
我一直都有創業的夢想，骨子里有想做一份事業的野心與霸氣，即使在沉淀、蟄伏的時期，這種內心的躁動也時時提醒著我未來的方向，我想準備好了就應該要出發。當然，我也希望通過創業來改變命運，我和太太的出身都比較苦，家庭負擔比較重，我希望通過自己的努力能托起自己和兩個家庭的希望。
方凱國際創立于香港，總部在南京，是紅星美凱龍旗下的資產管理公司，由紅星美凱龍、美國華平基金參與投資，擁有商業管理、資產管理和自營品牌三大業務板塊。
商業管理旨以“大衛茂”為核心品牌，在全國從事購物中心的商業運營管理，輸出土地研判、設計規劃、商業定位、業態組合、招商運營的全流程閉環，截止至2016年底，我們的24個項目涵蓋16個城市，商業管理面積近300萬平方米，現已成為中國優秀的商業管理公司之一。
資產管理是我們的一大特色與優勢，旨以“資產保值增值、整體銷售變現、資產證券化、PE投資”等業務管理，截止目前，我們已經參股投資東北電氣（000585）、柯菲平（870447）兩家上市公司，并與國內外的諸多投行、上市公司和央企建立了資產管理委托合作關系。
我們也發展了自營品牌，如DAVEMALL魔法學校，這將是全國第一個親子娛樂高科技體驗館，意大利生活館、TIME’S CORNER COFFEE、雨蝶軒愛心體驗餐廳、傳創空間等。
可以說，我們已經完成了“投資、設計、招商、運營管理、資產增值、資產變現、再投資”的商業地產全封閉產業鏈管理。
小麥（MAP雜志）
在運營方凱國際?大衛茂的時期，有沒有特別有成就感或沮喪的時期，能跟我們分享一下嗎？
許華鋒
我想這個肯定是我們的處女作項目——溧陽上河城，一個三線城市、位置并不理想，我們歷時566天，將其打造成為了一座集娛樂休閑、時尚百貨、大型超市、步行街于一體的國際化現代商業中心，整體體量達到18萬方，實現了滿鋪開業，很多國內外知名品牌第一次進入三線城市，如雅瑩旗艦店、星巴克、同慶樓等等，這在全國三線城市中可謂首屈一指，我們也因此“一戰成名”。
回想那566天，我當時常常感受到成就、滿足與沮喪、失落的一體兩面。那個時候的我剛剛創業，和親如家人的團隊并肩作戰，但是退卻了金鷹高管的光環，變成“乙方公司”時，會時常遭受不解與質疑。在面對身份轉變的時候，面對始料未及的問題的時候，其實也有偷偷想過撂挑子不干，重回職業經理人游刃有余的生活。只是我這個人生性倔強，永遠不會在輸的時候選擇放棄，也因此等來了落地開花的時刻。
小麥（MAP雜志）
有人認為，創業是職場瓶頸的避風港，您贊同這種說法嗎？如果想要創業要做好怎樣的準備？
許華鋒
我很不贊成這種說法，創業比打工要艱難的多。打工只為自己，創業要為所有人。創業者需時時背負枷鎖，這種辛苦、風險、壓力與競爭是無處不在、無孔不入的。所以我認為，一個人如果還沒有思慮清楚，找到適合自己的方向，并有足夠的準備，不能一時沖動就進入創業的浪潮中，這樣成功的概率很低。
創業的準備，歸根到底就是“坦誠做人、專業做事”，具體來講就是專業、合作與心態。
所謂專業，就是創業的方向必須準確且有專業支撐，要明白“創業”首先要“學業”，不要只看到枝繁葉茂的景象，更要有長樹根的過程，要明白積累與沉淀的重要性。同時，“方向比努力更重要”，如今的創業更是這樣，要有行之有效、獨辟蹊徑的商業模式，資本只會錦上添花，沒有辦法雪中送炭。
所謂合作，就是要有合作的胸懷與方法，“站在巨人的肩膀上”，“牽起巨人的手”才能提高發展的速度，才能有效的借助大平臺的資源、團隊及管理優勢。當你走得越遠你就越會發現，在中國做事業就是做人，你的胸懷和格局，決定了你的版圖和厚度，要學會與上下游，甚至是競爭對手合作。
所謂心態，最重要的就是堅持、樂觀，有頑強的斗志。要相信“乘風破浪會有時，直掛云帆濟滄海”，只有經受得住黎明前的黑暗，才能柳暗花明又一村。
以上內容刊登于
《map》雜志2017年12月刊